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物业服务行业人才现状分析及对策研究

更新时间:2018-10-08     发布者:元素     查看:256     来源:原创

物业服务行业人才现状分析及对策研究

大河物业副总经理   吕振华


郑州市物业行业经历30多年的发展,物业管理的全面推进和广泛覆盖,对提高城市管理水平,改善人居和工作环境,增加就业、扩大消费、促进经济增长发挥了重要作用,为全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会作出了积极贡献。

目前,全市物业服务企业已发展到1500多家,管理面积2.6亿平方米,物业服务小区项目5000多个。全市物业管理行业拥有16万员工。物业管理和服务从住宅物业到办公、工业、医院、学校和商业物业等,物业管理和服务覆盖范围已拓展到各个领域,覆盖面达到70%以上。

 

一、物业服务行业人才的现状

(一)物业服务行业人才的结构

 全市目前物业管理行业拥有16万员工。其中秩序维护员、保洁员、工程维修人员、绿化养护人员和其他勤杂工种等一线操作工人占84.46%。企事业单位分流安置人员占6.46%;部队复转军人占7.37%;下岗、失业、待业人员占19.66%;大学、中专毕业生占8.86%;吸纳农民工占22.5%;残疾人及其他人员安置占2.65%。

(二)物业服务行业人才面临的问题

1. 普通员工缺口大

普通员工保安、保洁缺口在30%以上,工程技术人员缺口在20%以上。

2.一线员工文化水平偏低,复合型人才奇缺

物业管理规模扩大和业主要求的提高,使得行业对懂经济、会经营、善管理、知法律、有技能,具有创新开拓精神的复合型人才需求激增,人才匮乏已经成为制约行业发展的突出问题。目前全国取得物业管理师资格的43919人,仅占全国612.3万从业人员的0.7%,全国平均每家物业服务企业仅0.6名物业管理师,远远不能满足行业发展需要。

目前,全市物业行业大学、中专毕业生仅占8.86%,农民工占22.5%,文化水平偏低。

郑州市物业管理师不到1%。复合型人才奇缺。

二. 从业人员流动性较大

郑州部分物业服务企业提供的资料表明,基层员工年平均离职率在50%左右,秩序维护员离职率有的高达80%。企业留不住有经验的管理人员和熟练操作员工,对保持和提升管理服务水平带来不利影响。

(三)物业企业之间发展不平衡,差距大

目前,全市物业服务企业已发展到1500多家,但企业之间发展不平衡。新建高档社区、写字楼等物业服务的物业收费定价相对合理,能吸收高素质的管理人才,工资水平相对较高,招聘年轻的保安人员。

全市不到20%的物业企业建立完整的管理制度,实现了规范化、规模化经营,能持续盈利;40%物业企业处于保本状态;40%物业企业处于亏算这状态。物业优秀管理人才、年轻化保安人才向较大物业企业流动。

 

三、造成物业服务行业人才面临困难的原因

 (一)物业收费低,调价难

《物权法》第七十六条规定,筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

 物业费上调应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此,物业企业上调物业费非常困难,导致长时间物业收费低,不利于物业自身发展。

郑州市职工最低工资从400元涨到1720元,可物业费长达十多年不涨,最低的只有每月0.26元/平方米。行业平均物业收费率仅为75%左右。

(二)劳动力成本持续增加,企业面临亏损

物业管理行业是服务业中典型的劳动密集型行业,员工薪酬支出是构成服务成本的主要组成部分。根据调查,物业企业年度职工薪酬支出总额年均占企业总收入的71%左右,部分企业更高至80%以上。而餐饮行业只占35%,快速消费品行业只占32%,制造行业只占40%左右。物业行业在人工成本逐年增加的情况下,仍未达到郑州市2017年职工平均工资60%的标准,即3057.45元/月/人,大部分员工工资低于最低社保缴费基数。

刚性成本急剧上升,税负居高不下,导致相当数量的物业服务企业陷入生存困境。毛利率从4.72%左右降低到2.29%。有接近40%物业企业处于亏损状态,收不抵支引发对部分项目的弃管。超过75%物业服务企业出现经营困难,甚至亏损,直接导致企业对日常服务投入的减少,影响物业服务质量,引发矛盾和纠纷。

(三)物业员工工资低,多数没有缴纳社保

郑州市职工最低工资从400元涨到1720元,可物业费长达十多年不涨,最低的只有每月0.26元/平方米。行业平均物业收费率仅为75%左右。

2017年,郑州市职工月平均工资为3057.45元,而物业服务企业的保洁员月平均工资为1800元,只占全市职工月平均工资的58.8%。

物业企业面临大多员工工资达不到全市最低社保缴费基数的问题。根据郑州市物业招投标抽样调查显示:2015年,郑州市最低工资标准为1400元,物业企业保洁人员招标平均报价1400元,保安人员招标平均报价1700元。2016年,郑州市最低工资标准为1600元,物业企业保洁人员招标平均报价1800元,保安人员招标平均报价2400元。近几年来,随着郑州市最低工资标准不断上涨,物业企业招标时的保洁人员和保安人员的平均工资报价刚性增加。即便如此,保洁和保安的人均工资也未达到2016年郑州市职工平均工资5031.08元的60%,即3057.45元/月/人。

社会保险费总支出在目前社保部门核定申报情况下,占企业总收入从3.35%-5.15%逐年递增,每年七月份基本上浮10%-15.4%,多数没有缴纳社保。

(四)物业办公硬件环境和条件差

目前物业企业办公环境和条件差,集中表现在办公面积小,保安住宿条件差。

(五)物业责任边界不清,物业人受尊重程度低

物业管理涉及政府部门、建设单位、业主、物业管理企业等多方主体,权利义务关系十分复杂,责任交织,边界模糊,成为矛盾和纠纷的多发地。建设单位遗留的质量缺陷、车位不足造成的“停车难”、市政公用设施设备运营管理出现问题、业主私搭乱建等产生的矛盾,致使物业管理行业代人受过的现象较为普遍存在。

此外,部分省市至今没有落实《物业管理条例》关于“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”的规定,导致水、电、气、暖等总表和分表的差额部分由物业服务企业承担。二次加压供水管理发生的费用约占物业管理成本6%左右,加重了企业人力成本和财务成本负担。

(四)物业服务企业面临人力资源管理风险

随着用工成本的持续刚性上涨,物业服务企业经营风险日益加剧,由此也引发降低服务标准和弃管小区等一系列社会问题。目前物业企业面临社保风险、工作加班风险、员工离职经济补偿风险。

 

四、物业行业人才发展的对策

(一)“培训”培养人才---建立企业、行业培训预算,纳入成本;发挥协会主导和引领作用,建立和完善八个方面的培训体系,加快行业中高层优秀人才和专业技能人才的培养,培养高素质复合型人才

首先,建立企业、行业培训预算,纳入成本。

其次,推进物业管理行业持续健康发展,实现由传统服务业向现代服务业转化,要建立较为完善的从业人员培训体系,加快行业中高层优秀人才和专业技能人才岗前培训、转岗培训,有针对性地培养一批懂经济、会经营、善管理、知法律、有技能的高素质复合型人才。

为此,协会要发挥主导引领作用,建立和完善六个方面的培训体系:物业企业内部培训,协会专业委员会专业培训,企业之间沟通交流培训,政府特种专业机构技术培训,行业论坛交流培训,高等院校管理短期培训、技能专家现场指导演练培训,智慧社区平台机构指导培训等。

(二)“分配”激励人才---实施项目经理负责制,有条件的改革和完善现有分配机制

首先,实施项目经理负责制,预算定额制,授权管理,实行责任目标管理。

其次,有条件的逐步改革现有分配机制,创新人才分配政策,实行一流人才,一流贡献,一流报酬。

第三,通过实施经济效益挂钩的年薪制、股份期权制等分配形式,建立符合企业发展的薪酬体系。逐步实行工资收入与其承担的责任与经营业绩挂钩。

(三)“环境”鼓舞人才---落实法律政策,提高物业办公硬件环境

依据《河南省物业管理条例》第十一条规定,新建的物业,建设单位应当按照物业管理区域总建筑面积一定比例配置物业管理用房。因此,各方面要团结一致着力争取权利,提高物业办公硬件环境。

(四)“智慧”提升人才---打造智慧化社区,降低物业人力成本,提高物业管理和服务水平,实现新形势物业可持续发展

充分发挥物业协会引领和指导作用,通过云计算、大数据、人工智能等技术连接物业、居民、政府、媒体和社区服务提供方,形成“互联网+社区”一站式解决方案。整合一定的第三方商业资源,例如整合周边商业、O2O服务等一系列服务,实现阶段性盈利,最终打开用户、周边商家、物业、智慧化提供方的四方共赢局面。从而降低物业人力成本,提高物业管理和服务水平,实现新形势物业可持续发展。

(五)“文化”心系人才---将企业文化和文化服务作为服务供给侧的重要组成部分

首先,物业服务企业要创造一套适合本企业的企业文化和工作氛围,把规章制度和企业理念,化为行动,创造积极向上、团结奋进、互帮互学、有生机有奔头的工作氛围。

其次,借助服务社区的优势,将社区文化的个性需求与企业文化在社区的宣传有机结合,丰富人民群众的精神文化生活的同时,促进社区的和谐发展,使业主拥有更多的幸福感和安全感。

(六)“联动”尊重人才---明确责任边界,实行六方联动,打造共建共治共享的社会治理格局,化解物业管眼里和服务中的问题和矛盾,建立公平合理的物业收费调价机制,共建和谐社区,实现物业可持续健康发展

首先,大力宣传,明确责任边界,尊重物业从业人员的劳动。

其次,物业服务企业要充分发挥开发商、社区、协会、政府相关部门的重要作用,形成“开发商 + 物业 + 社区 + 协会 + 政府 + 业主代表”六方联动,打造共建共治共享的社会治理格局,化解物业管眼里和服务中的问题和矛盾,建立公平合理的物业收费调价机制,共建和谐社区,实现物业可持续健康发展。




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